계약갱신청구권 계산기, 만기일만 넣으면 요구 기간과 5% 상한이 나옵니다

계약갱신청구권은 임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 요구할 수 있고, 1회에 한해 2년을 더 살 수 있는 권리입니다. 이 계산기는 계약 만기일만 넣으면 요구할 수 있는 날짜를 계산하고, 갱신할 때 올릴 수 있는 5% 상한과 월세 전환 상한까지 한 번에 보여 줍니다.

※ 2026년 10월 4일 기준으로 확인해 쓴 글입니다.

법 조문의 정식 이름은 계약갱신요구권이지만 검색에서는 계약갱신청구권으로 더 많이 찾기 때문에 이 글에서는 두 말을 같은 뜻으로 씁니다. 숫자와 조문은 법제처 현행 조문과 한국은행 기준금리 표에서 직접 확인했고, 갱신 관련 조문은 2020년 이후 바뀌지 않았습니다.

계약갱신청구권 계산기, 만기일로 날짜와 5% 상한 계산

계약갱신청구권 행사 시기와 방법

구분	내용	근거
요구 기간	만기 6개월 전 ~ 2개월 전	제6조 ①, 제6조의3 ①
행사 횟수·기간	1회 · 갱신 후 2년	제6조의3 ②
증액 상한	5% (20분의 1) 직전 증액 후 1년 이내 불가	제7조, 시행령 제8조
월세 전환율 상한	연 5.00% 연 10%와 기준금리 3.00%+2% 중 낮은 값	제7조의2, 시행령 제9조
묵시적 갱신 해지	통지 받은 날부터 3개월 후 효력	제6조의2

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 임차인은 이 권리를 1회만 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(제2항).

• 법에는 갱신을 요구하는 방식을 정한 조문이 없습니다. 말이나 문자도 가능하지만 나중에 다툼이 없도록 날짜가 남는 문자나 내용증명처럼 증거가 남는 방법이 안전합니다.
• 대법원 2024년 1월 11일 선고 2023다258672 판결은 임대인에게 갱신거절 사유가 없는 한 갱신요구가 임대인에게 도달한 때 갱신의 효력이 생긴다고 봤습니다. 기간의 마지막 날에 맞춰 보내지 말고 여유 있게 도달시켜야 하는 이유입니다.
• 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(제3항).

예전 글에는 갱신 통지 기간을 「1개월 전」으로 적은 곳이 있는데, 이는 2020년 12월 10일 이전 기준입니다. 지금은 2개월 전까지입니다.

계약갱신청구권 거절 사유 9가지

이 9가지에 해당하지 않으면 집주인은 갱신을 거절할 수 없습니다. 7호의 철거·재건축 사유는 계약할 때 공사 시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 알린 경우, 건물이 낡거나 훼손돼 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이뤄지는 경우의 세 가지입니다.

계약갱신청구권 실거주 거절, 어디까지 인정될까

8호는 임대인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우도 포함합니다. 법원의 판단 기준은 이렇습니다.

• 증명책임은 임대인에게 있습니다. 실거주하겠다고 말하는 것만으로 곧바로 인정되지 않고, 임대인의 주거 상황, 가족의 직장과 학교, 그런 의사를 갖게 된 경위, 거절 전후의 사정, 실거주 의사와 모순되는 언동이 있는지, 이사 준비를 했는지 등을 종합해 봅니다(대법원 2022다279795, 2023다263551).
• 집이 팔려도 거절은 가능합니다. 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 이어받은 경우에도 6개월~2개월 전의 기간 안에 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있다고 본 판결이 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631).

실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면, 임대인은 임차인의 손해를 배상해야 합니다. 합의된 배상액이 없다면 다음 셋 중 가장 큰 금액입니다(제5항, 제6항).

1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
3. 실거주 거절로 임차인이 입은 손해액

환산월차임은 월세에 보증금을 법정 전환율로 월 단위로 바꾼 금액을 더한 것입니다. 거절당한 임차인이 새 임대차가 있는지 확인하는 통로도 법에 있습니다. 실거주 사유로 갱신이 거절된 임차인이었던 사람은 확정일자부여기관에 해당 주택의 임대차 정보(임대인·임차인, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간)를 열람·교부해 달라고 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6, 시행령 제5조·제6조).

계약갱신청구권 5% 상한, 월세와 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나

제7조 제2항과 시행령 제8조는 증액 청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못한다고 정합니다. 직전에 증액한 뒤 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다. 특별시·광역시·도 등은 조례로 이 상한을 5% 범위 안에서 달리 정할 수 있습니다. 계산기 ②는 보증금과 월세 각각의 5% 상한을 계산합니다.

• 5%는 올릴 수 있는 상한이어서, 임대인과 임차인이 그 범위 안에서 협의해 정하는 것은 자유라고 찾기쉬운 생활법령이 설명합니다.

월세 전환율 2026, 보증금을 월세로 바꾸면 얼마까지

보증금을 월세로 바꿀 때 월세는 전환 금액에 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다(제7조의2, 시행령 제9조). 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 3.00%이므로 2026년 10월 4일 현재 법정 전환율 상한은 연 5.00%입니다.

예를 들어 보증금 1억원을 월세로 바꾼다면 월세는 최대 1억원 × 5.00% ÷ 12, 약 41만 6,666원입니다. 계산기 ③에서 직접 넣어 볼 수 있습니다. 기준금리가 바뀌면 전환율 상한도 바뀌니 계약 시점에 확인하세요. 옛 글의 「기준금리+3.5%」는 2020년 9월 이전 기준입니다.

묵시적 갱신, 계약갱신청구권과 다릅니다

구분	계약갱신청구권	묵시적 갱신
언제 생기나	임차인이 만기 6개월~2개월 전에 갱신을 요구	양쪽 모두 6개월~2개월 전에 아무 통지도 안 하면
횟수	1회만 행사 가능	횟수 제한 없음
기간	2년	2년
집주인 거절	정당한 사유 9가지에 한해 거절 가능	해당 없음 (통지가 없었던 경우)
증액	전 계약과 같은 조건 차임·보증금은 5% 범위에서 증감	전 계약과 동일한 조건
임차인 해지	언제든 통지 3개월 후 효력	언제든 통지 3개월 후 효력

임대인이 만기 6개월~2개월 전에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(제6조 제1항). 이때 존속기간은 2년입니다(제2항). 이것이 묵시적 갱신입니다.

• 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 계산기 ④가 효력 발생일을 계산합니다.
• 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차에도 같은 해지 규정이 준용됩니다(제6조의3 제4항). 갱신 후 중간에 나갈 수 있습니다.
• 국토교통부는 2020년 문답에서 묵시적 갱신은 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않고, 묵시적 갱신 뒤에도 갱신요구권을 행사할 수 있다고 설명했습니다.

2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다(제6조 제3항).

갱신하고 나서 해야 할 것

• 확정일자: 묵시적 갱신이면 종전 계약서와 확정일자가 그대로 유지됩니다. 보증금을 올려 새 계약서를 쓰면 증액분에 대해 새 계약서로 확정일자를 받아야 그 날부터 증액분의 우선변제 순위가 생깁니다. 전입신고를 다시 할 필요는 없습니다. 자세한 순서는 확정일자 전입신고 순서에 정리했습니다.
• 임대차 신고: 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 갱신하면서 금액이 바뀌면 30일 이내에 신고해야 합니다. 금액 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 신고 대상에서 빠집니다.
• 이사 나갈 때: 이사 나가는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 낼 법적 의무가 없다는 법제처 해석이 생활법령에 실려 있습니다. 새 집 중개보수는 복비 계산기로, 돌려받는 돈은 장기수선충당금 반환 글에서 확인하세요.

정리, 갱신 전에 확인할 것

1. 계약 만기일에서 6개월 전~2개월 전 날짜를 계산해 그 안에 요구가 도달하게 합니다.
2. 증거가 남는 방법(문자, 내용증명)으로 보냅니다.
3. 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 증명책임은 집주인에게 있고, 이후 제3자에게 임대하면 손해배상을 요구할 수 있습니다.
4. 증액은 보증금·월세 각각 5%까지이고, 월세 전환은 연 5.00%(2026년 10월 4일 기준)까지입니다.
5. 갱신 뒤 금액이 바뀌면 확정일자와 임대차 신고를 챙깁니다.

3+3+3(최대 9년 갱신) 같은 개정안이 거론되지만, 법제처 현행 조문에는 반영되지 않았습니다. 법은 바뀔 수 있으니 계약 전에 법제처에서 한 번 더 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 계약갱신청구권은 언제까지, 몇 번 행사할 수 있나요?
A. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 1회에 한해 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.

Q. 갱신할 때 월세와 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?
A. 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다. 보증금과 월세 각각 5%이고, 직전에 증액한 뒤 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다.

Q. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
A. 거절 사유 9가지 중 8호가 임대인 본인이나 직계존속·직계비속의 실거주입니다. 증명책임은 임대인에게 있습니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인의 손해를 배상해야 합니다.

Q. 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율 상한은 얼마인가요?
A. 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2026년 8월 27일부터 3.00%이므로 2026년 10월 4일 현재 상한은 연 5.00%이고, 보증금 1억원을 바꾸면 월세는 최대 약 41만 6,666원입니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) — 요구 기간, 거절 사유, 손해배상
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 임대차계약의 갱신(묵시의 갱신·계약갱신요구) — 갱신 요건과 해지
• 한국은행 — 기준금리 변동 현황 — 월세 전환율 계산에 쓰는 기준금리
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) — 6개월 전부터 2개월 전까지 통지가 없을 때의 묵시적 갱신과 존속기간
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) — 임차인의 언제든 해지 통지와 3개월 뒤 효력
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) — 증액청구 20분의 1 상한과 직전 증액 후 1년 제한
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) — 월세 전환율의 연 10%와 기준금리 + 연 2%
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 차임 또는 보증금의 증감청구 — 증액 5% 상한과 1년 제한, 갱신 시 전세에서 월세 전환 설명