주택 취득세 계산기 2026, 6억 이하 1% 9억 초과 3% 구간별 세율과 생애최초 감면

집을 사기 전에 가장 먼저 궁금한 세금이 취득세입니다. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%인데 그 사이 구간은 식으로 계산하고, 세대 주택 수에 따라 8%나 12%가 되기도 합니다. 이 글은 주택 매매 취득세를 계산기로 바로 계산하고, 지방교육세·농어촌특별세, 다주택 중과, 생애최초·출산양육 감면, 신고·납부 기한을 2026년 10월 현행 법 조문 기준으로 정리했습니다.

※ 2026년 10월 10일 기준으로 확인해 쓴 글입니다.

세율은 지방세법(2026년 1월 1일 시행), 일시적 2주택은 지방세법 시행령(2026년 10월 1일 시행), 감면은 지방세특례제한법(2026년 6월 2일 시행) 현행 조문을 법제처 원문으로 확인했습니다.

주택 취득세 계산기, 2026

주택 취득세율, 6억 이하 1% 9억 초과 3%

주택을 사서 취득하는 경우 취득세율은 취득당시가액에 따라 달라집니다(지방세법 제11조 제1항 제8호).

• 6억 원 이하: 1%
• 6억 원 초과 9억 원 이하: (취득당시가액 ÷ 3억 원 × 2 − 3)%. 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 계산합니다.
• 9억 원 초과: 3%

구간식을 쓰는 7억 원은 세율이 1.6667%, 8억 원은 2.3333%입니다. 세율을 넷째자리에서 반올림하기 때문에 8억 원의 취득세는 이론값인 18,666,667원이 아니라 18,666,400원입니다. 취득가액별로 계산하면 이렇습니다.

취득가액	취득세율	취득세	지방교육세	합계(85㎡ 이하)	합계(85㎡ 초과)
3억 원	1%	3,000,000원	300,000원	3,300,000원	3,900,000원
5억 원	1%	5,000,000원	500,000원	5,500,000원	6,500,000원
6억 원	1%	6,000,000원	600,000원	6,600,000원	7,800,000원
7억 원	1.6667%	11,666,900원	1,166,690원	12,833,590원	14,233,590원
8억 원	2.3333%	18,666,400원	1,866,640원	20,533,040원	22,133,040원
9억 원	3%	27,000,000원	2,700,000원	29,700,000원	31,500,000원
10억 원	3%	30,000,000원	3,000,000원	33,000,000원	35,000,000원
12억 원	3%	36,000,000원	3,600,000원	39,600,000원	42,000,000원

지방교육세와 농어촌특별세, 취득세 말고 더 내는 세금

• 지방교육세: 주택 취득세율의 50%를 적용한 금액의 20%, 곧 취득세율의 10%입니다(지방세법 제151조 제1항). 1% 구간은 0.1%, 3% 구간은 0.3%입니다. 다주택·법인 중과가 되면 취득가액의 0.4%로 정해져 있습니다.
• 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세이고, 85㎡를 넘으면 취득가액의 0.2%입니다(농어촌특별세법 제4조, 제5조). 중과되는 경우 85㎡ 초과 주택은 8% 구간 0.6%, 12% 구간 1.0%로 계산합니다.

다주택 중과, 2주택 8% 3주택 12%

세대가 가진 주택 수에 따라 유상취득 세율이 중과 세율로 바뀝니다(지방세법 제13조의2). 주택 수에는 이번에 사는 집 외에 조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 과세되는 오피스텔이 포함되고, 주택의 공유지분이나 부속토지만 가져도 주택을 가진 것으로 봅니다.

세대 주택 수(취득 주택 포함)	조정대상지역 주택을 취득	조정대상지역 외 주택을 취득
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8% (일시적 2주택은 제외)	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%
법인	12%	12%

같은 5억 원 주택이라도 세대 주택 수에 따라 세금이 크게 달라집니다.

5억 원 주택을 사는 경우	적용 세율	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
1주택, 85㎡ 이하	1%	5,000,000원	500,000원	0원	5,500,000원
조정대상지역 2주택, 85㎡ 이하	8%	40,000,000원	2,000,000원	0원	42,000,000원
조정대상지역 2주택, 85㎡ 초과	8%	40,000,000원	2,000,000원	3,000,000원	45,000,000원
조정대상지역 3주택, 85㎡ 이하	12%	60,000,000원	2,000,000원	0원	62,000,000원
조정대상지역 2주택이지만 일시적 2주택	1%	5,000,000원	500,000원	0원	5,500,000원

• 조정대상지역은 직접 확인하세요. 주택법에 따라 국토교통부가 고시하며 수시로 바뀝니다. 지정고시일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제4항).
• 중과에서 빠지는 주택이 있습니다. 시가표준액이 수도권 1억 원 이하·그 밖의 지역 2억 원 이하인 주택(정비구역 소재 제외), 노인복지주택, 멸실 목적으로 취득하는 주택 등입니다(시행령 제28조의2). 이 계산기에는 넣지 않았습니다.
• 소형 신축·구축 주택 특례: 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일 사이에 사용승인을 받은 전용 60㎡ 이하의 신축 소형주택 등은 요건을 갖추면 주택 수에서 제외됩니다(시행령 제28조의4 제2항).

일시적 2주택, 처분기한이 2026년 10월부터 달라졌습니다

이사나 취업 등으로 새 집을 먼저 사고 종전 집을 파는 일시적 2주택은 중과에서 제외됩니다. 지방세법 시행령 제28조의5는 신규 주택을 사고 3년 이내에 종전 주택을 처분하라고 정하는데, 2026년 10월 1일 시행된 개정으로 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄었습니다.

• 시행일 이후 납세의무가 성립하는 건부터 적용합니다.
• 2026년 8월 26일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 규정(3년)을 적용합니다(시행령 부칙 제2조).
• 기한 안에 종전 주택을 팔지 못하면 중과 대상이 되고, 그 사유가 생긴 날부터 60일 안에 차액을 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제2항).

생애최초·출산양육 취득세 감면, 200만 원에서 500만 원

감면은 산출한 취득세에서 정해진 금액을 공제하는 방식입니다. 산출세액이 공제액 이하이면 취득세가 면제됩니다.

구분	생애최초(제36조의3)	출산·양육(제36조의5)
공제 금액	일반 주택 200만 원, 소형·인구감소지역 300만 원	500만 원
가액 상한	취득가액 12억 원 이하	취득가액 12억 원 이하
대상	본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없고, 거주할 목적으로 유상취득(미성년자 제외)	출산일부터 5년 이내(출산 전 1년 이내 취득 포함)에 자녀와 거주할 목적으로 취득, 1가구 1주택
추징	취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 다른 용도(임대 포함)로 쓰면 추징	같은 조건으로 3년 안에 추징
기한	2028년 12월 31일까지	2028년 12월 31일까지

• 6억 원 주택을 생애최초로 사면 산출 취득세 600만 원에서 200만 원을 빼 400만 원이 되고, 지방교육세 60만 원을 더해 460만 원을 냅니다. 감면은 취득세에서 정액을 공제하는 방식이라 지방교육세는 그대로 계산했습니다.
• 소형·인구감소지역 300만 원 공제는 전용 60㎡ 이하이고 취득가액이 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택·다가구주택, 또는 인구감소지역 소재 주택입니다. 계산기에서는 해당 여부를 직접 고르세요.
• 감면을 받는 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세는 계산기에 넣지 않았으니 위택스에서 확인하세요.
• 취득일부터 3년 안에 팔거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면세액이 추징되고, 추징 사유가 생긴 날부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다.

취득세 신고·납부, 취득일부터 60일

취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부합니다(지방세법 제20조 제1항). 매매의 취득일은 사실상 잔금을 지급한 날이고(시행령 제20조 제2항), 잔금일 전에 소유권 이전 등기를 하면 등기일에 취득한 것으로 봅니다. 그래서 실무에서는 잔금일과 등기일 중 먼저 오는 날이 취득일입니다. 위 계산기 ②에 날짜를 넣으면 기한이 나옵니다.

• 신고기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 합니다(제20조 제4항).
• 무신고 가산세는 납부세액의 20%(부정행위는 40%)입니다(지방세기본법 제53조). 신고는 납세지 관할 시장·군수·구청장에게 합니다.
• 납부는 위택스에서 할 수 있습니다.

취득가액에는 무엇이 들어가나

유상취득의 취득가액은 사실상취득가격, 곧 취득 시기 이전에 매도인이나 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 모든 비용입니다(지방세법 제10조의3). 보통은 매매계약서의 금액입니다. 다만 개인이 내는 공인중개사 중개보수와 대출 이자는 취득가액에서 제외합니다(지방세법 시행령 제18조 제1항 단서). 중개보수는 복비 계산기 글에서 따로 계산할 수 있습니다.

부모에게 집을 증여받거나 상속받는 경우의 취득세는 세율이 다릅니다. 증여 3.5%, 상속 2.8%, 조정대상지역 시가표준액 3억 원 이상 증여 12% 중과는 증여 취득세 계산기 글에서 계산할 수 있습니다.

정리, 잔금 치르기 전에 확인할 것

• 6억 원 이하 1%, 6~9억 원은 구간식, 9억 원 초과 3%이며 지방교육세가 따로 붙습니다. 85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2%도 냅니다.
• 세대 주택 수가 늘면 8%나 12%가 되니 분양권·입주권·오피스텔까지 세어 보세요.
• 일시적 2주택은 2026년 10월 1일부터 둘 다 조정대상지역이면 처분기한이 2년입니다.
• 생애최초는 200만 원(소형·인구감소지역 300만 원), 출산·양육은 500만 원 공제이고 둘 다 2028년 12월 31일까지입니다.
• 취득일(잔금일과 등기일 중 먼저)부터 60일 안에 신고·납부합니다.

자주 묻는 질문

Q. 5억 원 아파트 취득세는 얼마인가요?
A. 1주택 개인이고 전용 85㎡ 이하이면 취득세율 1%라서 취득세 500만 원, 지방교육세 50만 원으로 합계 550만 원입니다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 100만 원이 더해져 650만 원입니다.

Q. 6억 원 초과 9억 원 이하 구간은 어떻게 계산하나요?
A. 세율을 (취득가액 ÷ 3억 원 × 2 − 3)%로 구하고 소수 넷째자리까지 반올림한 뒤 취득가액에 곱합니다. 7억 원은 1.6667%라서 취득세 11,666,900원, 8억 원은 2.3333%라서 18,666,400원입니다.

Q. 생애최초 취득세 감면은 얼마까지 받나요?
A. 취득가액 12억 원 이하 주택을 본인이 살려고 처음 사는 경우 산출 취득세에서 200만 원을 공제하고, 소형·인구감소지역 주택은 300만 원을 공제합니다. 취득일부터 3년 안에 팔거나 임대하면 추징되고 감면 기한은 2028년 12월 31일까지입니다.

Q. 취득세는 언제까지 내야 하나요?
A. 취득일부터 60일 안에 신고하고 납부합니다. 매매의 취득일은 잔금일이고, 잔금일 전에 등기하면 등기일입니다. 무신고 가산세는 납부세액의 20%입니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) — 유상취득 주택 1~3% 세율과 6~9억 구간식
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) — 다주택·법인 중과 8%·12%
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제151조(과세표준과 세율) — 지방교육세
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제20조(신고 및 납부) — 취득일부터 60일
• 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) — 감면액, 요건, 추징
• 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 제36조의5(출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면) — 출산·양육 감면
• 국가법령정보센터 — 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율) — 농어촌특별세
• 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택) — 일시적 2주택 처분기한
• 위택스 — 지방세 신고·납부