확정일자 전입신고 순서, 하루 차이로 보증금이 밀릴 수 있다고 해서 확인했습니다

전입신고를 먼저 할까, 확정일자를 먼저 받을까. 이사 날 잔금까지 보내고 나면 이 순서가 꽤 헷갈립니다. 같은 날 하면 되는지, 하루 차이가 나면 정말 보증금 순위가 밀리는지 법령과 정부24·법원 안내를 직접 확인했습니다.

※ 2026년 10월 1일 기준으로 확인해 쓴 글입니다.

저는 전세로 4년을 살아 본 경험이 있습니다. 상위 글들은 순서만 알려 주고, 왜 중요한지와 늦으면 과태료가 얼마인지는 빠진 경우가 많았습니다. 아래에는 공식 기준으로 확인한 내용을 적었습니다.

확정일자 전입신고 차이, 한 장으로 정리

구분	전입신고	확정일자
하는 일	새 주소를 신고(주민등록)	임대차계약서에 날짜 확인 도장
생기는 권리	대항력 집주인이 바뀌어도 살 권리	우선변제권 경매 때 보증금 우선 변제
기한	이사 후 14일 이내	법정 기한 없음 빠를수록 안전
비용	무료	주민센터 600원 인터넷등기 500원
어디서	주민센터 · 정부24	주민센터 · 인터넷등기소

주택임대차보호법 제3조 ①은 임차인이 주택을 넘겨받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 이것이 대항력입니다. 여기에 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 경매나 공매에서 보증금을 우선해서 돌려받는 우선변제권이 생깁니다(제3조의2 ②). 둘 중 하나만으로는 보증금 순위가 생기지 않습니다.

확정일자 전입신고 순서, 이사 당일 이렇게

1. 잔금 보내기 전에 등기부를 열람합니다. 소유자가 계약 상대와 같은지, 근저당이 잡혀 있는지 봅니다. 방법은 아래에 화면과 함께 적었습니다.
2. 잔금을 보내고 열쇠를 받아 실제로 입주합니다. 대항력은 주택을 넘겨받는 것(인도)과 전입신고가 모두 필요합니다.
3. 같은 날 전입신고를 합니다. 주소는 등기부와 똑같이 번지, 동, 호수까지 써야 합니다. 찾기쉬운 생활법령은 주소를 잘못 적으면 대항력이 인정되지 않을 수 있다고 설명합니다.
4. 확정일자를 받습니다. 계약서 원본과 신분증이 필요합니다. 확정일자는 계약서만 있으면 이사 전에도 받을 수 있지만, 그것만으로 우선변제권이 생기지는 않습니다. 인도, 전입신고, 확정일자를 모두 갖춰야 합니다.
5. 처리가 끝났는지 확인합니다. 정부24로 했다면 신청이 아니라 처리완료인지 봅니다.

확정일자를 대항요건보다 늦게 받으면 순위는 확정일자를 받은 날을 기준으로 정해집니다. 대법원 1992년 10월 13일 선고 92다30597 판결이 이런 취지로, 확정일자를 받은 날이 가압류일보다 늦으면 가압류채권자가 앞선다고 봤습니다. 그래서 이사 당일에 같이 끝내는 것이 가장 단순합니다.

순서가 중요한 이유, 같은 날 근저당이 잡히면

근저당권은 등기가 접수되는 즉시 효력이 생기지만, 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다. 이 하루 사이에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 임차인이 밀릴 수 있습니다. 대법원 1997년 12월 12일 선고 97다22393 판결은 임차인의 인도·주민등록과 제삼자 명의 등기가 같은 날 이뤄진 경우 임차인의 대항력을 다음 날 0시로 본다는 취지입니다. 정부도 2026년 3월 10일 전세사기 방지 대책에서 이 시차를 문제로 짚었습니다.

그래서 잔금을 보내기 직전에 등기부를 다시 확인하는 것이 중요합니다. 계약할 때 본 등기부만 믿지 말고 잔금 직전의 상태를 보세요.

한 가지 확인해 둘 점이 있습니다. 3월 대책에는 대항력을 전입신고 다음 날 0시에서 전입신고 처리 시로 앞당기는 법 개정이 들어 있습니다. 하지만 이 글을 쓴 10월 1일 기준 법제처의 주택임대차보호법 제3조 ①은 여전히 그 다음 날부터입니다. 이사 전에 법제처에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.

전입신고 정부24 온라인 방법, 세대주 확인과 처리중

전입신고는 주민센터를 방문하거나 정부24에서 온라인으로 할 수 있고 수수료는 없습니다. 정부24 안내문에서 확인한 내용입니다.

• 본인만 신청할 수 있습니다. 공동인증서가 필요하고 대리인 신청은 안 됩니다. 같은 주소는 30일에 1번만 신청할 수 있습니다.
• 세대주 확인이 필요한 경우가 있습니다. 세대원이 신청하거나 세대합가를 하는 경우입니다. 세대주가 정부24 확인서비스에서 확인해 줘야 하고, 신청 후 일주일 안에 확인을 못 받으면 취소됩니다(안내문은 일주일, FAQ는 8일 경과로 적혀 있습니다).
• 처리 시간은 근무시간 안에서 3시간입니다. 18시 이후와 토요일, 공휴일 신청은 다음 근무시간에 처리됩니다. 완료 여부는 주민등록표 열람(무료)으로 확인합니다.
• 처리완료 뒤에는 취소할 수 없습니다. 「처리중」이면 해당 주민센터에 전화해 취소를 요청합니다.

임대차계약서는 전입신고 자체의 구비서류가 아닙니다. 계약서 원본은 확정일자를 받을 때 필요합니다.

확정일자 온라인 신청, 인터넷등기소 수수료와 주말

• 주민센터 방문은 600원입니다. 계약서가 4장을 넘으면 넘는 4장마다 100원이 더 붙습니다. 계약서 원본과 신분증을 들고 본인이 가야 합니다. 주민센터는 전입신고와 확정일자를 모두 받는 곳이라 한 번 방문으로 끝낼 수 있습니다.
• 인터넷등기소는 500원입니다. 임대인, 임차인, 계약서를 작성한 공인중개사 등이 신청할 수 있고 인증서가 필요합니다.
• 주말 신청에는 주의가 필요합니다. 인터넷등기소 신청은 24시간 할 수 있지만 부여는 근무일에 이뤄집니다. 대법원 규칙상 평일 18시 이후와 토요일, 공휴일 접수는 다음 근무일에 부여되고, 평일 16시 이후에는 당일 안 될 수 있습니다.

정부24 안내문은 확정일자를 전입신고와 별도로 주민센터 방문이나 인터넷등기소에서 신청하라고 안내합니다. 확정일자를 받은 계약서를 잃어버려도 확정일자부 열람으로 받은 사실을 증명할 수 있다고 합니다.

전월세 신고하면 확정일자는 자동으로 될까

보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 주택임대차 계약 신고를 해야 합니다. 주택 소재지 행정복지센터를 방문하거나 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 온라인으로 할 수 있습니다. 갱신으로 보증금과 월세 변동 없이 기간만 늘리는 계약은 대상이 아닙니다.

계약서를 제출하고 신고가 접수되면 확정일자를 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5). 신고필증에 확정일자 번호가 찍히고, 이때 별도 수수료가 없다고 국토교통부가 2021년에 밝혔습니다. 반대로 주민센터나 등기소에서 확정일자만 먼저 받았다면 임대차 신고는 따로 해야 합니다. 임차인이 전입신고를 하면 신고한 것으로 본다는 조항도 있는데, 계약서를 함께 제출하는 경우를 전제로 안내됩니다.

신고 계도기간은 2025년 5월 31일에 끝났고, 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 과태료가 부과됩니다. 금액은 신고하지 않은 기간과 계약금액에 따라 이렇습니다.

신고하지 않은 기간	1억 미만	1억~3억	3억~5억	5억 이상
3개월 이하	2만원	3만원	4만원	5만원
3~6개월	4만원	8만원	12만원	15만원
6개월~1년	6만원	10만원	16만원	20만원
1~2년	8만원	13만원	20만원	25만원
2년 초과 또는 공동신고 거부	10만원	15만원	25만원	30만원

전입신고 과태료, 확정일자 안 받으면

• 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 합니다. 정당한 사유 없이 늦으면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다(주민등록법 제16조, 제40조).
• 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 생기지 않아 보증금 보호가 약해집니다. 임대차 신고 대상 계약이라면 신고를 안 했을 때의 과태료는 위 표대로 있습니다.

구분	비용	기한
등기부 열람	700원 (인터넷등기소) 출력 발급은 1,000원	계약 전 · 잔금 전
전입신고	무료	14일 이내 늦으면 과태료 5만원 이하
확정일자	600원 (주민센터) 500원 (인터넷등기소)	기한 없음 이사 당일 권장
전월세 신고	신고 접수 시 확정일자 별도 수수료 없음	계약 후 30일 이내 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과

계약 전 등기부 열람 방법, 인터넷등기소 앱 700원

제가 인터넷등기소 앱으로 등기부를 열람해 본 화면입니다. 소재지와 소유자, 근저당 금액은 가렸습니다.

열람은 1등기기록당 700원, 증명서를 출력하는 발급은 1,000원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙). 화면 위쪽 안내처럼 이 요약은 참고용이라 증명서의 기능을 제공하지 않고, 실제 권리 파악은 발급한 증명서로 하라고 적혀 있습니다.

등기부에서 볼 것은 세 가지입니다. 표제부는 지번과 동, 호수가 임차할 집과 같은지, 갑구는 소유자가 계약 상대와 같은지와 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 여부, 을구는 근저당이나 전세권이 설정돼 있는지입니다. 근저당의 채권최고액은 은행이 그 한도 안에서 우선 변제받는 금액이라 보증금 보호가 얼마나 되는지는 시세와 함께 따져야 합니다. 유치권처럼 등기부에 나오지 않는 권리도 있습니다.

계약을 맺을 때 임대인은 확정일자 부여일, 보증금과 월세 정보, 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 임차인은 계약 체결 전에 임대인 동의를 받아 확정일자부여기관에 임대차 정보 제공을 요청할 수도 있습니다(제3조의6 ④).

정리, 이사 당일 체크리스트

1. 잔금 직전에 등기부를 다시 열람한다(700원).
2. 잔금을 보내고 열쇠를 받아 입주한다.
3. 같은 날 전입신고를 한다. 주소는 등기부와 똑같이 쓴다.
4. 같은 날 확정일자를 받는다. 신고 대상 계약이면 계약 후 30일 안에 전월세 신고를 한다.
5. 처리 완료를 확인하고 계약서를 보관한다.

이사 때 중개보수가 얼마 나오는지는 복비 계산기로 미리 계산해 볼 수 있고, 이사 나갈 때 돌려받는 돈은 장기수선충당금 반환 글에 정리했습니다. 집을 사려고 준비 중이시라면 주택청약 전환 기한 글도 같이 보시면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 전입신고와 확정일자 중 무엇을 먼저 해야 하나요?
A. 이사 당일 같은 날 전입신고와 확정일자를 함께 끝내는 것이 가장 단순합니다. 확정일자를 대항요건보다 늦게 받으면 순위는 확정일자를 받은 날을 기준으로 정해집니다.

Q. 전입신고는 며칠 안에 해야 하고 늦으면 과태료가 있나요?
A. 이사한 날부터 14일 이내에 해야 합니다. 정당한 사유 없이 늦으면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다(주민등록법 제16조, 제40조).

Q. 확정일자를 받는 데 비용이 얼마나 드나요?
A. 주민센터 방문은 600원이고 계약서가 4장을 넘으면 넘는 4장마다 100원이 더 붙습니다. 인터넷등기소는 500원입니다.

Q. 전월세 신고를 하면 확정일자도 자동으로 받은 건가요?
A. 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 계약서를 제출하고 신고가 접수되면 확정일자를 받은 것으로 보고 별도 수수료는 없습니다. 주민센터나 등기소에서 확정일자만 먼저 받았다면 임대차 신고는 따로 해야 합니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) — 대항력 발생 시점
• 정부24 — 전입신고 유의사항 — 신청 조건, 세대주 확인, 처리 시간
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 대항력과 우선변제권 — 확정일자와 우선변제권 발생 시기
• 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5(다른 법률에 따른 신고 등의 의제) — 임대차 계약 신고가 접수되면 확정일자를 부여한 것으로 보는 규정
• 국가법령정보센터 — 주민등록법 제16조(거주지의 이동) — 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내 전입신고 의무
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) — 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) — 신고 대상 금액, 30일 이내 신고, 확정일자 의제와 과태료
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 이사 후의 체크리스트: 전입신고 등 — 전입신고 14일 기한과 늦을 때 5만원 이하 과태료, 확정일자 받는 방법