보증금을 돌려받아 임차권등기를 지워야 하는데, 어디에 무슨 서류를 내고 돈은 얼마나 드는지 막막한 분이 많습니다. 이 글은 임차권등기 말소(해제) 방법과 서류, 비용을 접수 방식별로 계산하고, 임차인이 협조하지 않을 때 임대인이 할 수 있는 길까지 법 조문 기준으로 정리했습니다.
※ 2026년 10월 10일 기준으로 확인해 쓴 글입니다.
비용은 지방세법과 등기사항증명서 등 수수료규칙(2025년 8월 1일 시행) 현행 조문에서, 절차는 주택임대차보호법·민사집행법·부동산등기법과 대법원 판결에서 확인했습니다.
임차권등기 말소 비용 계산기
입력하신 값은 서버로 보내지 않고 이 기기에만 저장됩니다. 합계에는 법원이 정하는 송달료가 들어 있지 않으며, 법무사에게 맡길 때의 보수도 들어 있지 않습니다.
임차권등기 말소, 보증금을 받은 뒤에 합니다
임차권등기는 보증금을 못 받은 임차인이 이사 간 뒤에도 대항력과 우선변제권을 지키려고 하는 등기입니다. 그래서 말소는 보증금을 돌려받은 뒤에 합니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 한다고 보았습니다. 동시이행이 아니라 반환이 먼저입니다.
- 집주인이 “말소부터 해 주면 돈을 주겠다”고 해도 임차인은 먼저 말소해 줄 의무가 없습니다.
- 보증금 일부만 받았다면 남은 금액을 받을 때까지 등기를 그대로 둡니다.
- 보증금을 아직 못 받았다면 내용증명으로 반환을 요구하고, 지급명령이나 소송으로 가는 쪽이 순서입니다.
임차인이 직접 말소하는 방법, 법원에 해제 신청
임차권등기명령에 따른 등기는 법원이 등기소에 촉탁해서 합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조). 지울 때도 같은 길이 공식 안내에 있습니다. 보증금을 받은 임차인이 임차권등기명령을 내린 법원에 「임차권등기명령 취소 및 (집행)해제 신청서」를 내면 법원이 등기소에 말소를 촉탁합니다.
- 어디에 내나: 임차권등기명령을 해 준 지방법원·지원·시군법원의 임차권등기 담당 부서입니다.
- 무엇을 내나: 해제신청서와 함께 법원이 요구하는 첨부서류입니다. 구체적인 서류 목록은 법원마다 다를 수 있어 접수 전에 해당 법원 임차권등기 담당자에게 확인하는 것이 공식 안내입니다.
- 돈은 어떻게 내나: 등록면허세와 지방교육세는 위택스에서 낼 수 있고, 등기신청수수료는 아래 표의 금액입니다.
- 끝난 뒤: 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 임차권등기가 말소됐는지 확인합니다. 말소하면 등기부에는 지워진 표시로 남습니다.
임차인이 협조하지 않을 때, 임대인이 할 수 있는 일
보증금은 돌려줬는데 임차인이 말소 신청을 하지 않아 새 매매나 대출이 막히는 임대인도 있습니다. 이때 길이 두 가지 있습니다.
- 법원에 취소신청: 주택임대차보호법 제3조의3 제3항 제3호는 임차권등기명령의 취소신청과 재판에 민사집행법의 가압류 규정을 준용하도록 정합니다. 민사집행법 제288조 제1항 제1호는 가압류 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때 채무자가 취소를 신청할 수 있다고 합니다. 보증금을 반환했다는 사정이 여기에 해당합니다. 재판은 명령을 한 법원이 합니다(같은 조 제2항). 소명 자료로 보증금을 이체한 내역과 영수증을 준비하세요.
- 판결로 단독 신청: 말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항). 등기절차의 이행을 명하는 판결이 있으면 승소한 쪽이 혼자 신청할 수 있습니다(같은 조 제4항).
임차권등기 말소 비용, 서면 11,200원 전자신청 8,200원
비용은 세 가지로 구성됩니다. 말소등기는 소유권 이전처럼 값에 따라 달라지지 않고 건당 정액입니다.
- 등록면허세: 말소등기는 그 밖의 등기로 건당 6,000원입니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목).
- 지방교육세: 등록면허세의 20%인 1,200원입니다(지방세법 제151조 제1항 제2호).
- 등기신청수수료: 말소를 포함한 나머지 등기는 부동산마다 서면 4,000원, 전자표준양식 3,000원, 전자신청 1,000원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항, 제5조의5 제4항).
| 항목 | 서면 접수 | 전자표준양식 | 전자신청 |
|---|---|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 | 6,000원 | 6,000원 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 1,200원 | 1,200원 |
| 등기신청수수료 | 4,000원 | 3,000원 | 1,000원 |
| 합계 | 11,200원 | 10,200원 | 8,200원 |
블로그에는 서면 수수료를 3,000원으로 적은 글이 있는데, 3,000원은 전자표준양식 금액이고 서면은 4,000원입니다. 임차인과 임대인이 함께 신청하거나 위임장을 쓰면 인감증명서가 필요할 수 있고, 1통에 창구 1,200원, 무인발급기 1,000원, 인터넷 1,100원입니다(같은 규칙 제5조). 법무사에게 맡기면 이 금액에 보수가 더해집니다. 계산기 위쪽에서 인감증명서까지 넣어 합계를 볼 수 있습니다.
임차권등기명령을 신청할 때 든 비용은 임차인이 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 신청 비용은 임차권등기명령 신청방법과 셀프 비용 글에서 계산할 수 있습니다.
임차권등기를 말소하면 대항력은 어떻게 되나
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 이후에 이사하거나 전입을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 이 조문은 등기를 마친 효과를 정한 것이고, 말소 뒤의 효과를 직접 정한 문장은 없습니다.
- 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결은 임차인이 집의 점유를 잃으면 대항력은 그때 소멸하고, 나중에 임차권등기를 마쳐도 소급해서 되살아나지 않으며 등기가 된 때부터 새 대항력이 생긴다고 보았습니다.
- 이사한 임차인의 대항력은 임차권등기에 기대고 있으므로, 보증금을 다 받기 전에 말소하면 그 근거가 사라지는 구조입니다.
- 임차권등기가 되어 있는 동안에는 그 집에 새로 들어온 임차인이 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 집주인이 말소를 서두르는 이유입니다.
정리, 말소 전에 확인할 것
- 보증금을 전액 받은 뒤에 말소합니다. 이체 확인증은 보관하세요.
- 임차인은 법원에 해제신청서를 내고, 서류는 법원 담당자에게 확인합니다.
- 임차인이 응하지 않으면 임대인이 법원에 취소신청을 하거나 판결로 단독 신청합니다.
- 비용은 부동산 1개 기준 서면 11,200원, 전자표준양식 10,200원, 전자신청 8,200원입니다.
자주 묻는 질문
Q. 임차권등기 말소 비용은 얼마인가요?
A. 부동산 1개 기준으로 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원에 등기신청수수료를 더합니다. 신청수수료가 서면 4,000원이면 합계 11,200원, 전자표준양식 3,000원이면 10,200원, 전자신청 1,000원이면 8,200원입니다. 송달료와 인감증명서, 법무사 보수는 따로입니다.
Q. 집주인이 말소해 줘야 보증금을 주겠다고 하면 어떻게 하나요?
A. 먼저 말소해 줄 의무가 없습니다. 대법원 2005다4529 판결은 보증금 반환이 먼저이고 임차권등기 말소는 그다음이라고 보았습니다. 보증금을 받은 뒤에 말소하세요.
Q. 임차인이 말소 신청을 안 해 주면 임대인은 어떻게 하나요?
A. 보증금을 반환한 사정을 소명해 임차권등기명령을 한 법원에 취소신청을 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항, 민사집행법 제288조). 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청하는 방법도 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항).
Q. 임차권등기를 말소하면 대항력이 사라지나요?
A. 이사한 임차인의 대항력과 우선변제권은 임차권등기에 기대고 있습니다. 대법원 2024다326398 판결은 점유를 잃은 뒤에는 등기가 된 때부터 새 대항력이 생긴다고 보았으므로, 보증금을 다 받기 전에는 말소하지 않는 것이 안전합니다.
참고 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) — 취소신청 준용, 등기 후 대항력·우선변제권, 이후 임차인의 최우선변제 제한
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제288조(가압류의 취소) — 사정이 바뀐 때 채무자의 취소신청과 재판 법원
- 국가법령정보센터 — 부동산등기법 제23조(신청주의) — 공동신청 원칙과 판결에 의한 단독신청
- 국가법령정보센터 — 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 — 말소등기 신청수수료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제28조(세율) — 말소등기 등록면허세 건당 6,000원
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 임차권등기명령 신청 — 임차권등기의 말소 절차
- 위택스 — 등록면허세 납부