임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 새 집으로 이사하기 전에 임차권등기명령부터 신청해야 합니다. 이 글은 임차권등기명령 신청방법과 셀프 비용, 이사해도 되는 시점, 보증금 반환 지연이자를 법 조문과 대법원 판결 기준으로 정리하고, 비용과 이자는 계산기로 바로 계산할 수 있게 했습니다.
※ 2026년 10월 4일 기준으로 확인해 쓴 글입니다.
숫자와 조문은 법제처 현행 조문, 대법원 규칙, 대법원 판결 원문에서 확인했습니다. 주택임대차보호법은 2026년 1월 2일 시행판이 현행입니다.
임차권등기명령 비용·지연이자 계산기
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임차권등기명령이란, 언제 신청할 수 있나
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 법원이 명령을 내리면 임차주택 등기부에 「주택임차권」이 기록되고, 이 등기가 되면 임차인은 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(제5항).
- 임대차 기간 중에는 신청할 수 없고, 기간이 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않은 상태여야 합니다.
- 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봅니다(제4조 제2항).
- 만기 전에 계약을 정리하려면 계약갱신청구권 계산기의 요구 기간과 해지 통지 3개월 규정부터 확인하세요.
임차권등기명령 신청방법과 서류
신청은 관할 법원에 직접 내거나 대법원 전자소송으로 합니다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조가 정한 첨부서류는 이렇습니다.
- 등기사항증명서 — 임대인 소유로 등기된 주택인 경우
- 임대차계약증서
- 점유를 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 — 대항력을 취득한 경우
- 확정일자가 찍힌 임대차계약증서 — 우선변제권을 취득한 경우
- 등기부상 용도가 주거시설이 아니라면 계약 때부터 지금까지 주거용으로 썼음을 증명하는 서류
신청서에는 사건의 표시, 임차인과 임대인의 이름·주소, 임대차 목적 주택, 반환받지 못한 보증금액과 차임, 신청의 취지와 이유를 적습니다. 신청 이유에는 계약을 맺은 사실, 계약 내용, 임대차가 끝난 원인, 점유를 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 확정일자를 받은 날을 씁니다(규칙 제2조).
법원 결정은 임대인에게 송달된 때 효력이 생기고, 주택은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기관에게 등기를 촉탁할 수 있습니다(규칙 제4조, 제5조). 등기관은 계약일, 보증금액, 점유 시작일, 주민등록을 마친 날, 확정일자를 받은 날을 기록하고 등기 목적을 「주택임차권」으로 적습니다(규칙 제6조).
임차권등기명령 비용, 셀프로 하면 얼마
| 구분 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 인지 | 2,000원 | 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 ③ |
| 송달료 | 5,640원 × 6회분 33,840원 | 2026.7.1부터 1회분 5,640원 쓰고 남으면 환급 |
| 등록면허세 | 6,000원 | 지방세법 제28조 (최저세액) |
| 지방교육세 | 1,200원 | 등록면허세의 20% |
| 등기 수수료 | 3,000~4,000원 | 등기 촉탁 수수료 |
임차인 1명, 임대인 1명, 주택 1채를 셀프로 신청할 때 드는 비용은 인지 2,000원, 송달료, 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원, 등기 수수료입니다. 송달료는 2026년 7월 1일부터 1회분이 5,640원이라 6회분이면 33,840원이고, 쓰고 남은 금액은 돌려받습니다. 위 계산기 ①에서 송달료 회수를 바꿔 합계를 확인할 수 있습니다. 법원 안내는 찾기쉬운 생활법령정보에서 볼 수 있습니다.
- 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 대법원 2024다221455 판결(2025년 4월 24일)은 이 비용을 소송으로 청구하거나 상계로 행사할 수 있다고 봤습니다.
- 법무사나 변호사에게 맡기는 대행료는 정해진 금액이 없고, 위 표에는 포함하지 않았습니다.
임차권등기 이후 이사는 언제, 등기 전에 나가면
가장 중요한 순서는 등기부에 「주택임차권」이 올라온 것을 확인한 뒤 이사하는 것입니다. 대법원 2024다326398 판결(2025년 4월 15일)은 임차인이 주택 점유를 잃은 뒤 임차권등기가 마쳐지더라도, 이미 사라진 대항력이 되살아나지 않고 등기가 마쳐진 때부터 동일성 없는 새로운 대항력이 생긴다고 봤습니다. 이사를 먼저 하고 등기를 나중에 하면 이전에 있던 대항력의 순위를 잃을 수 있다는 뜻입니다.
- 이 사건은 보증보험회사가 임차인을 대신해 임차권등기명령을 신청했는데 임차인이 먼저 이사한 뒤 등기가 마쳐진 경우였습니다. 보증을 이용하더라도 등기 완료 전에 이사하면 안 됩니다.
- 등기가 되었는지는 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람해 「주택임차권」 기록을 확인하세요.
- 새 집의 전입신고와 확정일자 순서는 확정일자 전입신고 순서 글에 정리했습니다.
임차권등기를 하면 되는 것과 안 되는 것
| 구분 | 됩니다 | 안 됩니다 |
|---|---|---|
| 대항력 우선변제권 | 이미 가진 것은 그대로 유지 이사해도 잃지 않음 | 등기 전에 이사하면 소급해서 살아나지 않음 |
| 보증금 | 경매 배당에서 우선변제를 받을 자리 유지 | 보증금이 바로 돌아오지는 않음 |
| 이자 | 민법·소송촉진법에 따라 별도로 청구 가능 | 등기만으로 이자가 자동으로 붙지는 않음 |
| 경매 신청 | 확정판결 등 집행권원을 받으면 가능 | 등기만으로는 경매를 바로 신청할 수 없음 |
| 비용 | 임대인에게 청구 가능 | 임대인이 안 주면 소송이나 상계로 행사 |
- 유지되는 것: 등기 이전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고, 등기 이후에는 인도와 주민등록 요건을 잃어도 상실하지 않습니다(제5항).
- 보증금이 바로 돌아오지는 않습니다. 대법원 2005다4529 판결은 임차권등기를 대항력과 우선변제권을 유지하는 담보적 기능이 주목적인 제도로 봤습니다.
- 이자는 따로 청구합니다. 제3조의3에는 이자에 관한 규정이 없고, 지연이자는 민법과 소송촉진법에 따라 청구합니다.
- 등기가 된 주택에 나중에 들어온 임차인은 제8조의 최우선변제를 받을 수 없습니다(제6항). 임차권등기를 한 본인의 소액보증금 규정이 아니라 후임 임차인에 대한 규정입니다.
보증금 반환 지연이자, 연 5%에서 연 12%로
보증금을 늦게 돌려준 임대인에게는 지연이자를 청구할 수 있습니다. 약정이율이 없으면 민법 제379조에 따라 연 5%이고, 소송을 내서 소장이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조와 시행령에 따라 연 12%입니다. 임대인이 이행의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 12%가 적용되지 않을 수 있습니다(같은 조 제2항).
이자가 언제부터 붙는지가 중요합니다. 임대차가 끝나면 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계입니다. 대법원 2026다201978 판결(2026년 6월 24일)은 주택도시보증공사 보증 사건에서 임차인이 집을 인도하거나 인도를 제공할 때까지는 지체책임이 생기지 않고, 이 면책은 동시이행항변권을 따로 행사하지 않아도 생긴다고 봤습니다. 그래서 위 계산기 ②는 집을 비워 넘겨준 날의 다음 날부터 이자를 셉니다.
- 계산식: 보증금 × 연이율 × 지연일수 ÷ 365 (원 미만 버림)
- 예: 보증금 2억원을 90일 늦게 돌려받으면 연 5%는 2,465,753원, 연 12%는 5,917,808원입니다. 하루치는 연 5% 27,397원, 연 12% 65,753원입니다.
- 소송 중이라면 소장 송달일을 넣어 5% 구간과 12% 구간을 나눠 계산할 수 있습니다.
임차권등기 다음 단계, 지급명령·소송·경매
임차권등기만으로는 돈을 받을 수 없으니 이어서 지급명령이나 보증금반환 소송으로 확정판결 같은 집행권원을 받아야 합니다. 그 집행권원으로 경매를 신청하면 임차인이 집을 비워 준 것을 증명하지 않아도 되고(제3조의2 제1항), 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받습니다(같은 조 제2항). 다만 배당을 받으려면 집을 양수인에게 인도해야 합니다(같은 조 제3항).
- 반환보증을 이용한 경우: 은행, 주택금융공사, 보증보험회사, 주택도시보증공사 같은 금융기관은 임차인을 대신해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제3조의3 제9항).
- 등기 말소는 돈을 받은 뒤: 대법원 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환이 임차인의 임차권등기 말소보다 먼저 이행되어야 한다고 봤습니다.
전세사기피해자법 11월 개정은 임차권등기명령과 별개입니다
2026년 11월 13일 시행 예정인 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정은 임차권등기명령의 신청 절차나 효력, 비용을 바꾸지 않습니다. 개정 내용은 전세피해지원센터 명칭 변경, 신탁사기피해주택 협의매입, 그리고 전세사기피해자 등이 대항력·우선변제권으로 받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 부족분을 신청하는 최소보장 제도(신청일부터 90일 이내 지급 여부 결정) 신설 등입니다. 이 제도는 전세사기피해자 결정을 받은 경우에 적용되는 별도 지원이고, 현행 특별법은 임차권등기를 마친 경우도 피해자 요건의 대항력 요건에 포함합니다.
보증금을 돌려받은 뒤 이 등기를 지우는 방법과 비용은 임차권등기 말소 글에, 보증금을 소송으로 받아야 할 때의 인지대와 송달료는 보증금반환소송 셀프 비용 글에 정리했습니다.
정리, 이사 가기 전에 확인할 것
- 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않았다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
- 셀프 비용은 송달료 6회분 기준 약 46,040원~47,040원이고, 임대인에게 청구할 수 있습니다.
- 등기부에 「주택임차권」이 올라온 것을 확인한 뒤에 이사합니다.
- 집을 비워 넘겨준 날부터 연 5%, 소장 송달 다음날부터 연 12%로 지연이자를 계산합니다.
- 등기 뒤에는 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받고, 돈을 받은 뒤 등기를 말소합니다.
법과 법원 수수료는 바뀔 수 있으니 신청 전에 법제처와 대법원 안내에서 한 번 더 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
A. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 임대차 기간 중에는 신청할 수 없습니다.
Q. 셀프로 신청하면 비용이 얼마나 드나요?
A. 임차인 1명, 임대인 1명, 주택 1채 기준으로 인지 2,000원, 송달료 33,840원(5,640원 6회분, 남으면 환급), 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원, 등기 수수료 3,000~4,000원이라 합계 약 46,040원~47,040원입니다. 이 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
Q. 임차권등기가 되기 전에 이사 가도 되나요?
A. 등기부에 「주택임차권」이 올라온 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 대법원 2024다326398 판결은 점유를 잃은 뒤 등기가 마쳐지면 등기가 마쳐진 때부터 동일성 없는 새로운 대항력이 생긴다고 봤습니다.
Q. 보증금을 늦게 돌려받으면 지연이자는 연 몇 %인가요?
A. 약정이율이 없으면 민법 제379조에 따라 연 5%이고, 소송을 내서 소장이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터는 연 12%입니다. 집을 인도하거나 인도를 제공할 때까지는 지체책임이 생기지 않아 글의 계산기는 집을 비워 넘겨준 날의 다음 날부터 이자를 셉니다.
참고 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) — 신청 요건, 효력, 비용 청구
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 임차권등기명령의 신청비용 — 인지, 송달료, 등록면허세 안내
- 대법원 전자소송 — 임차권등기명령 온라인 신청
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) — 집행권원으로 경매 신청 시 반대의무 이행 불요, 우선변제권, 배당 시 인도 요건
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) — 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계 존속
- 국가법령정보센터 — 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율) — 소장 송달 다음 날부터 적용되는 법정이율과 이행의무를 다투는 경우의 예외
- 국가법령정보센터 — 민법 제379조(법정이율) — 약정이 없을 때 연 5푼의 법정이율
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 임차권등기명령 신청 — 관할 법원, 첨부서류, 결정 송달과 등기촉탁 절차