대출을 다 갚았는데 등기부등본에 근저당이 그대로 남아 있습니다. 갚으면 알아서 지워지는 게 아닙니다. 근저당 말소는 따로 신청해야 하는 별개의 절차입니다.
※ 2026년 9월 6일 기준으로 확인해 쓴 글입니다.
검색해보면 “셀프로 하면 1만원, 법무사 맡기면 몇 만원”이라는 글이 많습니다. 맞는 말입니다. 다만 그 선택이 애초에 불가능한 경우가 있습니다. 이걸 모르고 서류부터 알아보면 헛걸음합니다.
셀프로 할지 맡길지 고를 수 있는 건
대출을 전액 갚았을 때뿐입니다
먼저 본인이 어느 경우인지부터 갈라야 합니다.
근저당을 정리하는 경우는 세 가지입니다
대출 잔액이 얼마나 남았는지, 집을 파는 중인지에 따라 해야 하는 등기 자체가 달라집니다.
| 상황 | 무엇을 하나 | 내가 고를 수 있나 |
|---|---|---|
| 일부만 갚음 | 감액등기 | 없음 은행 대행 법무사 |
| 전액 갚음 | 말소등기 | 있음 셀프 또는 대행 |
| 집을 팔면서 | 말소등기 | 매수인 측과 협의 |
인터넷 글 대부분은 가운데 줄, 전액 상환한 경우만 다룹니다. 나머지 두 경우는 이야기가 다릅니다.
일부만 갚았다면 법무사를 써야 합니다
원금을 일부만 갚았다면 근저당을 지우는 게 아니라 줄이는 등기를 합니다. 남은 잔액에 해당하는 비율만큼 채권최고액을 낮추는 감액등기입니다.
이건 은행이 지정한 대행 법무사를 쓰는 경우가 많습니다. 일부만 갚은 경우는 말소가 아니라 채권최고액을 줄이는 감액등기라, 은행에 필요한 서류와 절차를 먼저 확인해야 합니다.
그래서 이 경우에는 비용을 아끼는 방법을 찾기보다, 은행에 감액등기를 요청하는 절차부터 확인하는 게 맞습니다.
전액 갚았다면 선택할 수 있습니다
대출을 전부 갚았다면 이야기가 단순해집니다. 근저당을 말소하는 게 당연한 상황이라 은행 입장에서 다툴 여지가 없습니다. 판단할 게 없으니 누가 신청하든 상관없습니다.
그래서 이때만 두 갈래가 생깁니다.
| 은행·법무사 대행 | 셀프 | |
|---|---|---|
| 비용 | 통상 5~7만원 | 1만원 안팎 |
| 내가 할 일 | 서류에 서명 | 서류 수령 + 등기 신청 |
| 걸리는 시간 | 맡기고 기다림 | 반나절 정도 |
| 은행 방문 | 필요 | 필요 |
대행 비용은 금융기관에 따라 차이가 있습니다. 같은 일인데 5만원인 곳도 있고 7만원인 곳도 있습니다. 미리 물어보시면 됩니다.
셀프로 하면 실제로 얼마인가
셀프 비용이 싼 이유는 단순합니다. 대행 수수료가 빠지고 나라에 내는 돈만 남기 때문입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 |
| 지방교육세 (등록면허세의 20%) |
1,200원 |
| 등기신청수수료 | 방문 4,000원 전자 1,000~3,000원 |
| 합계 | 약 8,200~11,200원 |
등록면허세 6,000원은 법으로 정해진 금액이라 어디서 하든 같습니다. 차이가 나는 건 대행 수수료뿐입니다.
셀프로 할 때의 순서
핵심은 은행에서 받는 서류입니다. 이게 없으면 아무것도 못 합니다.
| 단계 | 할 일 |
|---|---|
| 1 | 은행에 연락해 말소 서류를 요청한다 |
| 2 | 해지증서, 위임장, 등기필정보를 받는다 |
| 3 | 등록면허세를 낸다 (위택스 또는 구청) |
| 4 | 말소등기 신청서를 작성한다 |
| 5 | 등기소에 접수한다 (방문 또는 인터넷등기소) |
| 6 | 며칠 뒤 등기부를 떼서 지워졌는지 확인한다 |
신청서 양식과 작성 예시는 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 받을 수 있습니다.
마지막 단계를 빼먹지 마십시오. 접수했다고 끝난 게 아니라 등기부에서 사라진 걸 눈으로 봐야 끝입니다.
집을 팔면서 말소하는 경우
매도와 동시에 근저당을 정리하는 경우가 실제로는 가장 많습니다. 잔금으로 대출을 갚고 그 자리에서 말소하는 구조입니다.
이때는 매수인 쪽 소유권이전 설정 법무사와 매도인 쪽이 상의해서 누가 처리할지 정합니다. 한 자리에서 이전등기와 말소등기가 같이 이뤄지기 때문입니다.
셀프로 하겠다고 나설 상황이 아닙니다. 잔금 날 등기가 어긋나면 거래 전체가 흔들립니다. 이 경우는 비용보다 순서가 맞는 게 중요합니다.
정리
| 단계 | 할 일 |
|---|---|
| 1 | 대출을 전액 갚았는지 확인한다 |
| 2 | 일부만 갚았다면 감액등기 — 은행 대행으로 진행 |
| 3 | 전액 갚았다면 셀프와 대행 중에 고른다 |
| 4 | 대행 비용을 은행에 먼저 물어본다 (5~7만원) |
| 5 | 셀프로 한다면 은행 서류부터 받는다 |
| 6 | 집을 파는 중이라면 매수인 측 법무사와 협의한다 |
| 7 | 끝나면 등기부를 떼서 지워졌는지 확인한다 |
정리하면 이렇습니다. 셀프냐 대행이냐는 전액 상환한 사람만 하는 고민입니다. 나머지 경우는 선택지가 애초에 하나입니다.
본인이 어느 쪽인지 먼저 확인하시고, 해당되는 줄만 보시면 됩니다.
등기부의 채권최고액 숫자가 무슨 뜻인지 헷갈리신다면 채권최고액 계산법을 정리한 글을 먼저 보시면 이해가 빠릅니다.
※ 대행 비용은 실무에서 통용되는 범위이며 금융기관과 법무사에 따라 다를 수 있습니다. 셀프 비용은 공식 수수료 기준으로 계산한 금액이고, 근저당권 건수와 신청 방식에 따라 달라집니다. 실제 진행 전에 거래 은행에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 대출을 다 갚으면 근저당이 알아서 지워지나요?
A. 아닙니다. 갚으면 알아서 지워지는 게 아니라 근저당 말소를 따로 신청해야 합니다. 신청이 끝난 뒤에는 등기부를 다시 떼서 지워졌는지 확인해야 끝납니다.
Q. 근저당 말소를 셀프로 하면 비용이 얼마나 드나요?
A. 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원(등록면허세의 20%), 등기신청수수료(방문 4,000원, 전자 1,000~3,000원)처럼 나라에 내는 돈만 들어 합계 약 8,200~11,200원, 이 글은 1만원 안팎으로 안내합니다. 은행·법무사 대행은 통상 5~7만원이고 금융기관에 따라 달라 미리 물어보라고 저는 권합니다.
Q. 셀프로 근저당을 말소하는 순서는 어떻게 되나요?
A. 은행에 말소 서류를 요청해 해지증서·위임장·등기필정보를 받고, 위택스 또는 구청에서 등록면허세를 낸 뒤 말소등기 신청서를 작성해 등기소에 접수합니다. 마지막으로 며칠 뒤 등기부를 떼어 지워졌는지 확인합니다.
Q. 집을 팔면서 근저당을 말소할 때도 셀프로 할 수 있나요?
A. 저는 셀프로 나설 상황이 아니라고 설명합니다. 잔금으로 대출을 갚고 그 자리에서 말소하는 구조라 매수인 쪽 소유권이전 법무사와 협의해 누가 처리할지 정하고, 이 경우는 비용보다 순서가 맞는 것이 중요합니다.
참고 자료
- 대법원 인터넷등기소 — 근저당 말소 등기 신청
- 위택스 — 등록면허세 신고와 납부
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제28조(등록면허세 세율) — 저당권 말소 등 '그 밖의 등기'의 등록면허세가 건당 6천원이라는 규정
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율) — 등록면허세액의 100분의 20이 지방교육세로 붙는다는 규정
- 국가법령정보센터 — 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2(부동산등기 신청수수료) — 부동산등기 신청수수료 기준(근저당 말소 같은 그 밖의 등기는 4,000원이며 전자신청 등은 제5조의5 특례)
- 국가법령정보센터 — 부동산등기법 제23조(등기신청인) — 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이라는 규정
- 국가법령정보센터 — 부동산등기법 제24조(등기신청의 방법) — 등기를 방문신청 또는 전자신청으로 할 수 있다는 규정