부모에게 집을 증여받거나 상속받으면 취득세는 매매와 계산이 다릅니다. 증여는 3.5%, 상속은 2.8%인데, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%로 뛰고, 상속은 조건이 맞으면 0.8%까지 내려갑니다. 이 글은 증여·상속·부담부증여 취득세를 계산기로 바로 계산하고, 과세표준과 중과 판정 기준, 신고 기한을 2026년 10월 현행 법 조문 기준으로 정리했습니다.
※ 2026년 10월 10일 기준으로 확인해 쓴 글입니다.
세율은 지방세법(2026년 1월 1일 시행)과 지방세법 시행령(2026년 10월 1일 시행) 현행 조문을 법제처 원문으로 확인했습니다. 집을 사서 취득하는 경우는 주택 취득세 계산기 글에서 계산할 수 있습니다.
증여·상속 취득세 계산기, 2026
입력하신 값은 서버로 보내지 않고 이 기기에만 저장됩니다. 원 미만은 버려 계산했고 위택스 화면과 원 단위로 다를 수 있습니다. 농지, 비영리사업자, 지분 취득, 재산분할은 계산하지 않습니다.
증여 취득세율 3.5%, 상속 취득세율 2.8%
무상취득의 세율은 취득 원인으로 정해집니다(지방세법 제11조 제1항). 상속으로 취득하면 농지 외는 2.8%, 상속 외의 무상취득인 증여는 3.5%입니다. 지방교육세와 농어촌특별세를 더한 합계 세율은 이렇습니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계(85㎡ 이하) | 합계(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|---|
| 증여 일반 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 3.8% | 4.0% |
| 증여 중과(조정대상지역·시가표준액 3억 원 이상) | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% | 13.4% |
| 상속 일반(농지 제외) | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 2.96% | 3.16% |
| 상속 1가구 1주택 특례 | 0.8% | 0.16% | 비과세 | 0.96% | 0.96% |
- 지방교육세: 증여 3.5%에서 중과기준세율 2%를 뺀 1.5%의 20%인 0.3%, 상속은 2.8%에서 2%를 뺀 0.8%의 20%인 0.16%입니다. 중과되면 0.4%입니다(지방세법 제151조 제1항).
- 농어촌특별세: 전용 85㎡ 이하 주택은 비과세이고 85㎡를 넘으면 0.2%, 증여 중과 12%이면 1.0%입니다(농어촌특별세법 제4조, 제5조).
증여 취득세 과세표준, 시가인정액이 먼저입니다
무상취득의 취득 당시 가액은 시가인정액입니다(지방세법 제10조의2 제1항). 증여는 이 시가인정액을, 상속은 시가표준액을 과세표준으로 씁니다.
| 취득 원인 | 취득세 과세표준 |
|---|---|
| 증여 | 시가인정액. 산정하기 어려우면 시가표준액. 시가표준액이 1억 원 이하이면 납세자가 둘 중 고름 |
| 상속 | 시가표준액(아파트는 공동주택가격) |
| 증여 중과 판정(3억 원) | 시가표준액 |
- 시가인정액이란: 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 그 부동산 자체에 대한 매매, 감정, 경매, 공매 사실이 있는 경우의 가액입니다(시행령 제14조). 감정가액은 둘 이상 감정기관의 평균입니다.
- 같은 단지 유사 아파트: 평가기간 안에 그 집의 거래가 없으면 유사한 부동산의 매매 가액을 시가인정액으로 봅니다. 공동주택은 같은 단지에서 전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내인 주택이 기준입니다(시행령 제14조 제5항, 시행규칙 제4조의3).
- 시가표준액은 공시가격입니다. 아파트는 공동주택가격이고, 증여 중과 여부를 가르는 3억 원 기준은 시가인정액이 아니라 항상 이 시가표준액입니다.
증여 취득세 12% 중과, 조정대상지역 시가표준액 3억 원 이상
조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여로 취득하면 세율은 3.5%가 아니라 12%입니다(지방세법 제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6 제1항). 지방교육세 0.4%와 85㎡ 초과 농어촌특별세 1.0%가 더해져 합계 12.4%(85㎡ 이하)에서 13.4%(85㎡ 초과)입니다.
- 중과 제외: 1세대 1주택을 가진 사람으로부터 그 주택을 배우자, 직계존속, 직계비속이 증여받는 경우입니다(시행령 제28조의6 제2항 제1호). 사실혼은 제외하고, 직계비속은 증여자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함합니다.
- 3억 원 미만은 3.5%: 시가표준액이 3억 원에 못 미치면 조정대상지역이라도 중과하지 않습니다.
- 조정대상지역은 직접 확인하세요. 국토교통부 고시로 정해지며 취득일 현재 지정 여부로 판단합니다.
증여는 이렇게 계산합니다. 같은 4억 원 집이 조건에 따라 얼마나 달라지는지는 아래 예시 표에서 볼 수 있습니다.
상속 취득세 2.8%와 1가구 1주택 특례 0.8%
상속 취득세는 시가표준액에 2.8%를 곱합니다. 상속은 증여 중과 대상이 아닙니다. 중과 규정은 제11조 제1항 제2호의 무상취득에 한정되어 있고 상속은 제1호이기 때문입니다(지방세법 제13조의2 제2항).
- 1가구 1주택 특례: 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 있는 가족으로 이루어진 1가구가 상속 후 국내에 1개의 주택(고급주택 제외)을 소유하는 경우 세율의 특례가 적용되어 취득세율이 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%입니다(지방세법 제15조 제1항 제2호, 시행령 제29조). 이 경우 농어촌특별세는 비과세이고 지방교육세 0.16%만 더 냅니다.
- 가구 판정: 상속인의 배우자와 미혼인 30세 미만 직계비속은 주민등록이 달라도 같은 가구로 봅니다. 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받으면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보고, 부속토지만 소유해도 주택을 소유한 것으로 봅니다.
- 다른 집이 있으면 특례가 없습니다. 상속받는 집 외에 가구가 다른 주택을 가지고 있으면 2.8%를 냅니다.
부담부증여 취득세, 채무분은 유상취득 세율
대출이나 임대보증금을 함께 넘기는 부담부증여는 채무를 인수하는 만큼을 유상으로 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제12항). 채무분에는 매매 세율(주택 1~3%)을, 시가에서 채무를 뺀 나머지에는 증여 세율을 따로 적용합니다(제10조의2 제6항).
- 인정되는 채무: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 인수한 사실을 입증한 채무입니다. 등기부로 확인되는 저당권 채무, 금융기관 채무자 변경 확인서로 확인되는 대출, 임대차계약서로 확인되는 임대보증금 등이 해당합니다(시행령 제14조의4).
- 배우자·직계존비속 사이: 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 추정하고, 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에만 유상으로 봅니다(제7조 제11항). 2026년 1월 1일부터는 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 유상 인정에서 제외하는 규정이 있습니다(시행령 제11조의3). 부모 자식 사이 부담부증여는 채무 인수가 입증돼야 유상으로 인정되니 세무사나 구청 세무과에 확인하고 진행하세요.
증여·상속 취득세 계산 예시
| 예시 | 취득세 | 지방교육세 | 합계(85㎡ 이하) | 합계(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|
| ① 시가표준액 4억 원 증여(조정대상지역 아님) | 14,000,000원 | 1,200,000원 | 15,200,000원 | 16,000,000원 |
| ② 같은 집을 조정대상지역에서 증여(12% 중과) | 48,000,000원 | 1,600,000원 | 49,600,000원 | 53,600,000원 |
| ③ 같은 집을 조정대상지역에서 1세대 1주택자 부모가 자녀에게 증여(중과 제외) | 14,000,000원 | 1,200,000원 | 15,200,000원 | 16,000,000원 |
| ④ 시가표준액 2억 원 증여(조정대상지역, 3억 원 미만) | 7,000,000원 | 600,000원 | 7,600,000원 | 8,000,000원 |
| ⑤ 상속, 시가표준액 5억 원 | 14,000,000원 | 800,000원 | 14,800,000원 | 15,800,000원 |
| ⑤’ 상속, 시가표준액 5억 원, 1가구 1주택 특례 | 4,000,000원 | 800,000원 | 4,800,000원 | 4,800,000원 |
| ⑥ 부담부증여, 시가표준액 6억 원에 채무 2억 원 | 16,000,000원 | 1,400,000원 | 17,400,000원 | 18,600,000원 |
신고·납부 기한, 증여 3개월 상속 6개월
- 증여·부담부증여: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고 납부합니다(지방세법 제20조 제1항). 증여의 취득일은 계약일이고, 등기를 먼저 하면 등기일입니다(시행령 제20조).
- 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다.
- 가산세: 무신고는 납부세액의 20%(부정행위 40%), 과소신고는 10%, 납부지연은 하루 10만분의 22입니다(지방세기본법 제53조~제55조, 지방세법 시행령 제34조).
- 계약 해제: 등기하지 않고 화해조서, 공정증서, 계약해제신고서로 계약 해제가 입증되면 취득한 것으로 보지 않는데, 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 갖춘 것만 인정합니다(시행령 제20조 제1항).
정리, 증여·상속 전에 확인할 것
- 증여 3.5%, 상속 2.8%에 지방교육세가 따로 붙고 85㎡ 초과는 농어촌특별세도 냅니다.
- 조정대상지역 시가표준액 3억 원 이상 주택의 증여는 12%입니다. 1세대 1주택자 부모가 자녀에게 증여하면 중과에서 제외됩니다.
- 증여는 시가인정액, 상속은 시가표준액이 과세표준입니다. 중과 판정은 항상 시가표준액입니다.
- 상속 후 가구가 그 집 1채만 가지면 취득세율이 0.8%입니다.
- 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 6개월 안에 신고합니다.
자주 묻는 질문
Q. 아파트 증여 취득세는 얼마인가요?
A. 시가표준액 4억 원, 조정대상지역이 아니고 전용 85㎡ 이하이면 취득세 3.5%인 1,400만 원에 지방교육세 0.3%인 120만 원을 더해 1,520만 원입니다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 80만 원이 더해져 1,600만 원입니다.
Q. 증여 취득세 12% 중과는 어떤 경우인가요?
A. 조정대상지역에 있고 시가표준액이 3억 원 이상인 주택을 증여받을 때입니다. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 제외됩니다. 시가표준액 4억 원 주택이면 취득세 4,800만 원에 지방교육세 160만 원으로 85㎡ 이하 합계 4,960만 원입니다.
Q. 상속 취득세는 얼마인가요?
A. 시가표준액에 2.8%를 곱하고 지방교육세 0.16%를 더하며, 85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 상속 후 가구가 그 집 1채만 가지면 취득세율은 0.8%입니다. 시가표준액 5억 원이면 일반 상속은 85㎡ 이하 1,480만 원, 1가구 1주택 특례는 480만 원입니다.
Q. 증여·상속 취득세는 언제까지 신고하나요?
A. 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고하고 납부합니다. 무신고 가산세는 납부세액의 20%입니다.
참고 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) — 상속 2.8%, 증여 3.5%, 유상취득 주택 세율
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) — 제2항 증여 중과 12%와 제외 요건
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제28조의6(중과세 대상 무상취득 등) — 시가표준액 3억 원 이상, 1세대 1주택자 증여 제외
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제10조의2(무상취득의 과세표준) — 시가인정액, 부담부증여 채무부담액
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제7조(납세의무자 등) — 배우자·직계존비속 취득 추정, 부담부증여
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제15조(세율의 특례) — 상속 1가구 1주택 0.8%
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제29조(1가구 1주택의 범위) — 상속 1가구 1주택 요건
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제151조(과세표준과 세율) — 지방교육세
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제20조(신고 및 납부) — 증여 3개월, 상속 6개월
- 국가법령정보센터 — 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율) — 농어촌특별세
- 위택스 — 지방세 신고·납부